Cenotvorba bez emócií: Ako realitný maklér určuje reálnu trhovú hodnotu vašej nehnuteľnosti
Ako realitný maklér určuje reálnu trhovú hodnotu vašej nehnuteľnosti
Stanovenie ceny nehnuteľnosti patrí medzi najčastejšie sporné body medzi predávajúcim a maklérom. Predávajúci má k svojmu majetku citový vzťah a často si predstavuje nereálne vysokú sumu. Maklér, naopak, musí pracovať s dátami a realitou trhu. Chybná štartovacia cena je najčastejší dôvod dlhého a neúspešného predaja.
Fakt 1: Vysoká cena vždy predaj spomalí
Nehnuteľnosti sa predávajú v prvých 2 – 4 týždňoch. Ak je cena stanovená príliš vysoko, záujemcovia (a potenciálni kupujúci s hypotékami) ju ignorujú.
Znehodnotenie inzerátu: Po niekoľkých mesiacoch je inzerát označený ako "preležaný". Keď už znižujete cenu, kupujúci sú automaticky podozrievaví a pýtajú sa, aká skrytá vada nehnuteľnosť má.
Stratená šanca: Najviac pozornosti je v prvom týždni. Ak ju prepásnete kvôli nadsadenej cene, návrat k pôvodnému záujmu je takmer nemožný.
Fakt 2: Prečo sa maklér nepozerá len na inzertné portály
Maklér nepoužíva cenu, ktorú vidíte u suseda v inzeráte, pretože nevie, či bola nehnuteľnosť skutočne za túto cenu predaná. Pri určovaní reálnej trhovej hodnoty používa metódu, ktorá má právny a finančný základ.
1. Porovnávacia metóda (Kľúčová)
Toto je základ oceňovania. Maklér hľadá nehnuteľnosti, ktoré sa skutočne predali (a boli prepísané na katastri) v danej lokalite za posledných 6 – 12 mesiacov.
Trhové dáta a Reporty: Používajú sa dáta z komerčných nástrojov ako Realitný skener alebo cenové mapy, ktoré agregujú informácie o reálne predaných nehnuteľnostiach a priemerných cenách za meter štvorcový. Toto je najpresnejší ukazovateľ, koľko sú kupujúci ochotní skutočne zaplatiť.
Korekcie: Cena sa následne koriguje na základe rozdielov: podlažie, stav balkóna/lodžie, výťah, vek rekonštrukcie, stav domu a parkovanie.
2. Nákladová metóda (Pri Novostavbách/Drevostavbách)
Táto metóda sa používa pri stanovení hodnoty starších domov alebo novostavieb.
Ako to funguje: Určí sa, koľko by stálo postaviť nehnuteľnosť nanovo (materiál, práca) a od tejto sumy sa odpočíta opotrebenie (amortizácia) už existujúceho majetku.
Fakt 3: Úloha znalca a banky
Je dôležité si uvedomiť, že finálne slovo má vždy banka a jej znalec. Ak váš kupujúci financuje nehnuteľnosť hypotékou, banka objedná súdneho znalca.
Znalec nezohľadňuje emócie: Oceňuje len "tvrdé" dáta, predajné ceny v okolí a technický stav. Ignoruje luxusný nábytok, vzťah k záhrade či emotívnu hodnotu.
Riziko nesúladu: Ak je vaša predajná cena vyššia ako znalecký posudok, kupujúci musí doplatiť rozdiel z vlastných peňazí. To často vedie k pádu obchodu. Maklér sa snaží tomuto rozdielu vyhnúť.
Zhrnutie pre Predávajúcich
Stanovte cenu na základe dát, nie pocitov. Spýtajte sa makléra na porovnateľné predané nehnuteľnosti, nie len na inzerované.
Správna cena generuje dopyt: Ak je cena trhová, v prvom týždni priláka viac kupujúcich, čo môže dokonca vyvolať tlačový efekt a viesť k predaju za vyššiu, ako požadovanú cenu.
Spolupracujte s maklérom: Akonáhle cenu nehnuteľnosti prejednáte, dôverujte maklérovi. Jeho cieľom je predať rýchlo a za čo najvyššiu možnú sumu, ktorá prejde finančnou kontrolou banky.
Komentáre
Zverejnenie komentára