Praktické návody: Kúpna zmluva – Čo si skontrolovať pred podpisom
Praktické návody: Kúpna zmluva – Čo si skontrolovať pred podpisom
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je jedným z najdôležitejších dokumentov, aký kedy v živote podpíšete. Je to dokument, ktorý vás ochráni alebo naopak, môže vám spôsobiť nemalé problémy. V tomto článku vám ukážeme, na aké kľúčové body sa zamerať, aby ste sa vyhli riziku.
1. Identifikácia zmluvných strán a plná moc
Základom každej zmluvy je správna a úplná identifikácia všetkých účastníkov.
Predávajúci a kupujúci: Skontrolujte si, či sú všetky údaje správne: celé meno, priezvisko, rodné číslo, adresa trvalého pobytu.
Zastúpenie: Ak je predaj v zastúpení, overte si, či má zástupca notársky overenú plnú moc, ktorá je udelená na konkrétny úkon (predaj nehnuteľnosti) a na konkrétnu nehnuteľnosť, nie všeobecnú plnú moc.
Odporúčanie: Na overenie správnosti údajov a overenie platnosti plnej moci je vhodné spolupracovať s realitným maklérom alebo právnikom.
Podpis záložnej zmluvy: Podpísanie záložnej zmluvy na základe plnej moci už nie je možné od 1. mája 2014. Ak sú vlastníkmi nehnuteľnosti fyzické osoby, záložnú zmluvu musia podpísať osobne. Môžu tak urobiť na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danej krajine alebo u notára, ktorý vie podpisy overiť s tzv. doložkou – apostille. Banky následne kontrolujú, či text nebol žiadnym spôsobom zmenený.
2. Presná špecifikácia nehnuteľnosti
V zmluve musí byť nehnuteľnosť jednoznačne určená, aby nemohlo dôjsť k žiadnym pochybnostiam.
Údaje z katastra: Nehnuteľnosť sa musí zhodovať s údajmi v liste vlastníctva. Skontrolujte si parcelné číslo, katastrálne územie, typ nehnuteľnosti a jej výmeru.
Súčasť a príslušenstvo: Je dôležité, aby v zmluve bol presne uvedený všetok majetok, ktorý sa predáva spolu s nehnuteľnosťou. Ide o všetko príslušenstvo, ako sú napríklad radiátory, vodovodné batérie, ale aj vstavané skrine, kuchynská linka a podobne.
3. Kúpna cena a platobné podmienky
Tieto údaje musia byť v zmluve presne definované, inak je zmluva neplatná.
Výška ceny: Kúpna cena musí byť uvedená konkrétnou sumou.
Spôsob platby: Zmluva by mala presne popisovať, ako a kedy sa bude platba realizovať – či už ide o platbu z hypotekárneho úveru, platbu v hotovosti, prevod z účtu na účet, alebo prostredníctvom notárskej úschovy či bankovej vinkulácie.
Termíny: Uveďte presné termíny, do kedy má byť platba uskutočnená.
Odporúčanie: Ak kupujete nehnuteľnosť na hypotéku, poraďte sa s finančným poradcom. Ak platíte z vlastných zdrojov, uprednostnite platbu cez notársku úschovu.
4. Ťarchy, exekúcie a vecné bremená
Toto je jedna z najdôležitejších častí, ktorá chráni kupujúceho.
List vlastníctva: Vždy si vyžiadajte aktuálny list vlastníctva s dátumom vytvorenia v deň podpisu zmluvy.
Prehlásenie predávajúceho: Predávajúci by mal v zmluve prehlásiť, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy ani dlhy, ktoré nie sú uvedené v liste vlastníctva.
5. Vyrovnanie záväzkov a nedoplatkov
Potvrdenie správcu: Kúpna zmluva na byt alebo nebytový priestor musí mať ako povinnú prílohu potvrdenie správcu alebo spoločenstva vlastníkov, že predávajúci nemá nedoplatky na úhradách za užívanie bytu, na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Bez tohto dokumentu kataster konanie preruší alebo zastaví.
6. Termíny a ďalšie ustanovenia
Termín odovzdania nehnuteľnosti: Presne si dohodnite, kedy prebehne odovzdanie kľúčov a samotnej nehnuteľnosti. Pri odovzdávaní by sa mal urobiť odpis stavov médií (studená a teplá voda, plyn, elektrina, meranie na radiátoroch), aby ste predišli budúcim nezhodám.
Úhrada poplatkov: Presne uveďte, kto platí poplatok za návrh na vklad do katastra, notárske poplatky, alebo daň z prevodu.
Zodpovednosť za vady: V zmluve by mala byť formulácia, ktorá hovorí o zodpovednosti predávajúceho za skryté vady.
7. Podpis a overenie
Overenie podpisov: Vždy trvajte na overení podpisu predávajúceho u notára. Podpis kupujúceho overený byť nemusí, hoci sa to pre transparentnosť transakcie často robí.
Odporúčanie: Pre istotu a pokoj na duši si nechajte celú kúpnu zmluvu skontrolovať právnikom, ktorý sa špecializuje na nehnuteľnosti.
Ako si uľahčiť celý proces?
Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je zložitý proces s množstvom byrokracie a právnych nástrah. Skúsený realitný maklér väčšinu týchto vecí rieši za obe strany. Má kontakty na overených právnikov, finančných poradcov a znalcov, organizuje stretnutia a koordinuje celý proces.
Vďaka tomu sa predávajúci aj kupujúci môžu stretnúť prakticky len pri podpisoch, čo im ušetrí nielen čas a energiu, ale aj starosti. Ak je cena za nehnuteľnosť nastavená správne, je to jeden z najlepších spôsobov, ako zabezpečiť hladký a bezpečný priebeh celého obchodu.
Autor: WFK Reality
Komentáre
Zverejnenie komentára